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未来房价是涨还是降？一直是人们津津乐道的话题，也是几乎每个人都关心的问题。今天班门弄斧一下，聊一聊我个人看法。

任何人对未来的预测，都是基于对过去的研究分析，根据内在规律来推测未来的发展。

那么我们先来回顾下过去，过去的20年，楼市为什么上涨？

我们都知道1998年开始进行商品房改革，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。它的颁布，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。

98国家房改方案的主要起草人之一的顾云昌曾说：“亚洲金融危机席卷而来，中国尽管没有受到危机直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。”

货币化分房代替了实物分房。截断福利性质的供应，来释放潜在的庞大的住房需求。

庞大的住房需求，在“市场化”的背景下，各地陆续出手大搞房地产。

我们都明白房子的涨价，不是说这一堆钢筋混凝土涨了，而是脚下的土地变得值钱了。一个城市的快速发展，离不开完善的基础设施配套。而各地方政府要搞基础设施建设，离不开钱，那钱从哪来？卖地无疑是最快的。于是乎地价越拍越高，地价高财政收入也高，地方政府有进一步炒高地价的动力，当然房企也有炒高地价的动力。

不得不说土地财政，为我国的工业化发展，做出了不可磨灭的贡献，你想，如果没有土地财政，会有遍地开花的基础设施建设么？会有便利的高速公路和地铁么？会有如此多的公园、学校、医院呢？我们真的要感谢土地财政，感谢高房价。

2.但如今不同了，如今整个世界都面临着大变局，百年不遇的大变局，而我们如何突围，如何继续保持高速发展？

我们接下里一定会大力发展芯片、生物医疗、高端制造、能源化工等行业取得领先，这是反击西方国际打击的最佳方式，也就是未来的钱要更多地流向这些行业，反过来讲，楼市不可能继续成为资本的蓄水池。

进入楼市的资本减少，那么未来的房价一定不会上涨。

这么说，房价未来会降么？

也不一定，上面出台各种政策，一直在稳房价，但可从没说过降房价，只是为了楼市能够健康平稳的发展下去。不得不说，土地财政仍然是地方政府的主要财政收入来源，已目前绝大多数城市来看，土地至少可以卖5-10年，也就是说未来的5-10年，让然是稳房价。去房地产化，是需要时间，实现楼市的软着陆。

特别是北上广深等一线城市和新一线城市，随着人口的不断净流入以及产业的不断升级，房价肯定会进一步上涨。

但对于大多数四五线城市或县城，人口大量净流出，房价未来不容乐观。

综上所述，我们可以看到，楼市已步入下半场。