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长期以来，房地产相关贷款尤其是个人住房贷款在银行贷款投放上占据较大比重。

据Wind数据统计，截至2019年年底，A股36家上市银行涉房贷款合计达33.98万亿元，较2019年初的29.5万亿元增长了4.49万亿元，一年时间增长幅度超过15%。其中，36家上市银行个人住房贷款金额高达27.6万亿元，占比达26.7%，较2019年初提升了近1个百分点。

这样的趋势将被改变。尤其是作为银行信贷资产“压舱石”的个人按揭贷款，在部分增长过快城市很可能迎来收紧或降速。

6月1日，央行、银保监会、发改委、工信部、财政部、市场监管总局、证监会和外汇局八部委联合发布《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》，强调商业银行要提高政治站位，把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。

“房地产贷款余额增速已连续下降了一年半，在当前节奏下相比调整贷款额度，严格把关房地产贷款投放和资金流向更有必要。相较而言，开发贷收紧空间不大，个人按揭贷款则有可能因为部分地区房价上涨过快而被要求加以限制。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对中国房地产报（微信ID：china-crb）记者表示。

“尽可能控制资金流向房地产市场这是在‘房住不炒’大逻辑下对于政策姿态的进一步明确。预计银行在对个人住房贷投放上会控制住一定节奏，但对于居民合理购房需求还是有必要支持的。”上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家、中泰证券研究所政策组负责人杨畅对中国房地产报记者表示。

银行的“房贷偏好”

国有银行一直是房地产相关贷款投放大户。截至2019年底，四大国有银行工行、建行、农行、中行个人房贷余额合计高达18.7万亿元，占所有A股上市银行总规模的68%。从历年银行财报数据看，国有大行的个人住房按揭贷款占全部贷款的比例一直稳定呈上升趋势，已由2012年的16%左右大幅升至目前的30%左右。股份银行对个人住房按揭贷款业务的倾斜性自2016年才开始有所体现，已由2015年的12%左右升至目前的17%附近。

地方银行房地产贷款总量虽不高，但同比增速明显加快。2019年度，郑州银行个人房贷增长了137.87亿元，同比增长84.8%；苏州银行、长沙银行发放的个人房贷同比增幅分别为45.2%、44.4%。2019年青岛银行向房地产业发放的贷款则同比大涨122.3%。

房贷高速增长意味着杠杆率攀升。据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心数据显示，至 2019年中国宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。其中，政府部门杠杆率为51%，家庭部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。

今年，受疫情冲击，楼市交易曾一度停摆，但房地产相关贷款仍保持了10%以上增速，增速与去年同期相比仅微降。

央行数据显示，2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点。其中，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%， 比上年末低0.8个百分点。另一组数据是，一季度房地产开发投资负增长7.7%，住宅投资负增长7.2%，商品房销售额同比下降24.7%。前后两组数据间显现巨大缺口。

市场流动性宽松下，深圳、杭州等地出现违规资金流入房地产现象。一位银行人士称，部分贷款人通过信用贷、消费贷、房抵经营贷等工具加杠杆购房，尤其是以房产为抵押的贷款很容易批下来。

另一方面，对中小微企业放贷方面因为小微企业天然存在运营风险高、信息不透明、无抵押物等特点，使得商业银行往往因为担心不良贷款和放贷成本过高对小微企业望而却步。有报道称，中小企业信贷违约魅影在悄然闪现，一些银行客户经理好几年都不曾遇到的抵押贷款逾期业务和断供业务开始抬头。这令不少客户经理变得更为谨慎起来：对小微企业的贷款审查更为严格了。

贷款偏好要倾向小微企业

这种情况显然不是政策层面愿意看到的。事实上，今年以来央行已多次通过定向降准降息引导资金流入小微企业，支持实体经济发展。

6月1日，央行、银保监会、发改委、工信部、财政部、市场监管总局、证监会和外汇局八部委联合发布《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》，意见要求商业银行要高度重视对受疫情影响的中小微企业等实体经济的金融支持工作，强化社会责任担当。按照金融供给侧结构性改革要求，把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。

同时，结合政府工作报告和此次意见提及的个别政策目标，为强化对稳企业金融支持的要求，提高金融政策的“直达性”，央行、银保监会等多部委当天还联合发布了《关于进一步对中小微企业贷款实施阶段性延期还本付息的通知》和《关于加大小微企业信用贷款支持力度的通知》。

“银行和企业在一条船上，保他们实际上是保自己。”央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，银行信贷资产质量与市场主体经营状况和经济增长状况是相互依存和相互影响的关系。如果任由市场主体倒闭，该救的不救，那么经济可能也会失速，银行的信贷资产质量也会恶化。所以金融机构在这个时期要加大逆周期调节，扩大信贷的投向保市场主体。保市场主体、稳定经济增长，同时也是救自己，就是保银行信贷资产。

华东师范大学中国金融研究院研究员胡月晓认为，楼市泡沫致中小企业融资利率难降，当前中小企业融资利率偏高局面仍没有改变，这体现了短期经济运行困难局面难以很快缓解的态势。楼市泡沫不除，中小企业融资难和融资贵就难以真正解决。

一位财经人士分析称，房贷对房价的推动作用较大。首先，银行与开发商之间过度密切配合，成为了房价重要推手。比如在按揭操作上，银行的自由裁量权太大、可操作空间太多，给开发商的利益输送渠道也太多。其二，给炒房客提供大量资金支持。其三，给广大居民以过度超前购房支持和为开发商促销。

“开发贷在银行业贷款总额中所占比重并不高，现在可能要注意的是个人按揭贷款的快速增长。银行放贷偏好转移，未必就意味着要收缩对房地产及地方融资平台领域的贷款，还是可以保持一定速度的增长。随着人口要素流动、新型城镇化发展，房地产市场长期需求还在。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对中国房地产报记者表示。

连平建议，未来商业银行需要改变风险偏好，要更多运用金融科技的手段来识别风险，不应是完全靠抵押来发放贷款，从防控风险角度来看这种做法过于简单；也不应该只看是不是政府支持的项目。有些新兴的、高科技企业有很好的发展前景，但是没有房产可用来抵押，企业的发展就难以得到金融的有效支持。