住在龙城 2018/12/8 10:10:00
2018接近尾声，在“房住不炒”的主基调下，随着楼市调控不断深化，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续，住房回归居住属性已成必定趋势。
但目前的房价对于普通大众来讲还是高，对于那些有真正有住房需求却买不起房的刚需族，以及因限购或限贷政策没有购买资格的人来说，不限购、低总价的商住两用房和商铺就进入了选择视线。那么，这两类房子值得买来居住或者投资吗？这可能就要根据个人的实际情况，对比一下二者的优缺点，再进行取舍了。
01
首先说商住两用房，所谓商住两用房，顾名思义是指既可以居住又可以注册公司，土地使用年限一般为50年的房子。
优点VS缺点
优点：
1、能用来注册公司，既可居住又可办公。2、地理位置一般都比较优越，周边的配套比较完善。3、购买时无限制，不限购不限贷，对买住房无影响。4、小户型，低总价。
缺点：
1、首付比例高为五成；贷款方式只能是商业贷款，不能使用公积金贷款，且贷款年限最长10年，月供压力大。2、产权年限只有50年，不能落户，也没有学区划分。3、不能做饭、人员杂乱，居住舒适感低。4、升值速度慢，后期转手卖出各方面的税费比较高。
通过对比，可见，买房自住者不适合购买商住两用房，因为它一般不能落户，也不属于学区房，以后孩子的上学就会是一个大问题。所以商住两用房更适合用于“出租”类型的投资。但用于出租的话，其回本缓慢需要十多二十年，利润并不是太可观。
02
接着看商铺：
商铺这种实体场所早就用于各行各业了且随处可见，相信很多人手上有了闲置资金以后，就会想到自己是否去投资商铺？同样的，还是从其优缺点上看看商铺还值得我们投资吗？
优点VS缺点
优点：
1、投资适中，回报高商铺对于投资者来说，投资比例和投资回报率相对比较适中，其投资回报率却较稳定地在8％～10％之间。2、租约稳定租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。3、长期升值且社区环境好好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟而不断升值。
缺点：
1、撤退时损失大
由于商铺相对于商品房来说，前期投入比较高，如果是以贷款形式买入，在中途退出的话，损失会比较严重。贷款年限短，最长为10年，前期投入大量资金买入，还没回本就撤出，当然损失大。
2、有房产和商业双重风险
买来的商铺用途分为两种，一是用来出租以获取租金，此时面临的最大风险来自于市场波动的影响。当市场状况处于低谷时，商户会采取各种做法来降低成本，但此种情形对于投资商而言无疑预示着长期负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。二是转手出售，以出售形式赚取回报，但此时容易受房地产业中关于转让税费政策的影响，直接收益可能会减少。
除此以外，就是我们目前所处的社会环境。如果是在以前，购买商铺确实是一个不错的投资。但随着互联网技术的发展，各类电商平台兴起，人们的购买方式发生转变，大量年轻人更加倾向于网上购物、电子阅读等。所以，除非是地段很好、人流量很大的商铺，否则建议你最好别碰商铺。目前很多小的实体店都面临巨大的冲击。
综上，虽然是出于无奈之下的次要选择，但无论是出于居住还是投资，对待商住两用房和商铺都要慎重考虑。