住在龙城 2023/10/12 12:05:00
这么多年来，我们因为土地“不可复制”的观念，一大批土地都能被开发商定义一个“稀缺”的标签。
在之前房地产市场蓬勃向上的几年，房子几乎可以说是不愁卖的，买房几乎被定义为没什么难度且风险较低的事情。
然而到了最近几年我们又发现：一些滞销的房子，一些降价的房子，以及一些正在不断入市的房子，都在告诉我们，似乎曾经我们坚定认为的东西，其实一点也不稀缺。
“稀”和“缺”完全就是两回事儿。
“稀”意味着土地的独特性，即某些地块具备独特属性；而“缺”则强调供需不平衡，即供应量不足以满足市场需求量。
所以，真正“稀”的其实是地段，而真正“缺”的其实是产品本身的品质。
好的地段+好品质的房子才是这两个字真正的含义。
但遗憾的是，在土地维度里能够符合“好地段”属性的本就没有那么多，甚至正越来越少。土地背后的地段资源，以及规划利好落地的兑现程度，也都在决定土地的价值能否通过房子体现。
02通过最近几年的土地市场的变化就可以很明显看出来，真正“稀”的土地在市场中的珍贵地位。
据不完全统计，从2020年至2023年的三年多的时间里，可供商品房开发的土地共成交173宗。
可环内的土地成交量仅为47宗，仅占比总成交量的27%。其中2020年供应24宗、2021年供应11宗、2022年仅供应5宗、今年供应7宗，整体仍呈现下降趋势。
从各年土地市场来看。
2020年，受口罩影响，整个市场迎来了一次严峻挑战，土地成交量开始下降。当大家觉得市场已经触底的时候，2021年我市土地市场几乎经历了一场“寒冬”。
土地供应量急剧下滑，流拍现象严重，楼板价连续三年小幅下降。这一年三道红线出台，许多开发商感到困境重重，拿地计划严重受挫，加上口罩影响以及市场下行，大家对于拿地的信心持续下降。
而在2022年，土地供求再创新低，供应建筑面积237.23万㎡，成交建筑面积330.69万㎡。
尽管供应量很低，但3,183元/㎡的成交楼面地价反而达历年最高。
反观当时，滨河金茂府、保利天珺、保利大都汇、万科都荟等一批内城项目入市。
很明显，越靠近城市内核，土地自然就越金贵。
市场对于内城的需求逐渐升温，愈发看重高品质土地。
到了2023年上半年，我市仅有12宗成交，除了一部分已有项目的小面积用地外，真正可供开发的土地仅为10宗。
我们可以发现，近年来太原房地产市场的格局发生了明显变化。在这些成交土地中，万科、金茂、金地、保利这些大型品牌开发商也不无例外的选择了城市内核。
要知道，刚刚我们所说环内成交的47宗土地中，真正意义上属于内城的，其实仅有9宗。而它们，正是近几年能够频繁占据销量排行前列的那些项目。
内城的土地真的太少了！
在过去市场上行的数年里，伴随着城市迅猛的扩张，东西南北四面八方都在不断拓展城市边界，一些新区内因为品牌房企的加入，再加上足够吸引人的规划红利，房价稳步向上，实实在在收获了一批置业者。
但伴随着市场逐渐回归理性，我们看到某些新区的土地市场或者说是房地产势能，正在减弱。开发商步履艰难，拿地愈发谨慎，全市土地供应量普遍下降，新区内的老项目面临着销售挑战，而新项目也越来越少，市场的焦点开始逐步回归城市内核。
这一变化很好理解，不论是开发商还是购房者，现在都更愿意为“内城”买单。
但众所周知的是，城市内核发展本就趋于饱和，土地供应也只是处于“见缝插针”的状态。
正是这种高度受限的土地供应，使得内城的土地显得格外珍贵，对于开发商来说，面临的拿地竞争也愈加激烈。
03继续回到我们一开始说的“稀”和“缺”的问题上。
内城的土地资源本就有限，能够拥有优异参数的土地，更可谓凤毛麟角。
再看近 3 年太原市场供应土地的容积率，其中 3 以下的容积率仅有 32宗，占比 18%，而环内 3 以下容积率的仅有 9 宗地，占比 5%，其余环内土地的容积率普遍是 3.5-4。
那些我们渴望的低密土地，大多数都位于新区，而主城内虽然成熟繁华，但也导致了高地价，这也使得土地资源的利用成本愈发昂贵。
在这样的背景下，开发商必须深思熟虑，如何才能让土地利用率更高，以实现更加客观的效益。
随之而来的则是超高层、高密度、高容积。
倘若能在这城市内城当中遇到一宗低密土地，再遇到一个实力品牌开发商，再打造一个内城低密洋房品质产品，那才是真正诠释了“稀”和“缺”这两个字。
令人惊喜的是，这样的项目真的出现了！
今年6月，万科成功摘得位于晋阳街南站板块的一宗土地，住宅部分的容积率仅为1.48，万科将打造一座城市级独立洋住区——万科都荟四季！
效果图
2014年，南站正式投用，就是在那个时候万科也投入到片区的建设当中。从2014年万科城，到今年的万科都荟四季，一座350万方旗舰大盘正在呈现，万科产品不断迭新，如今又兑现了都荟四季这样一个难得的品质洋房！
04每一个好的项目，都是从土地开始的。
作为一个已经历经10年的发展蜕变的区域，其卓越的交通枢纽功能、繁荣的产业群聚、壮大的商业圈、地铁一三号线网络规划等综合配套，早已成为了这个城市的发展热土。
这样的区域，加上低于2.0的容积率，这样的土地在太原几乎找不到第二个！
万科都荟四季北入口效果图
要知道目前市面上的项目容积率动则4.0往上，哪怕是在城市边缘地带也很难见到。
低于2.0的容积率并不仅仅是一个数字，它代表了更高的生活品质和更加舒适的美好生活。
另外，万科都荟四季均为层高12F洋房产品，楼间距比几乎达到了1:1，同时建筑密度也仅为20%。
更大的公区和园林、更充足的采光、更加舒适的居住体验，这正是城市中人们追求高品质生活的共同向往。
除了与生俱来的天分，更加难能可贵的，是操盘者“万科”的实力。
经过十年持续深耕，让这座大盘拥有了完善的城市配套和浓郁的生活氛围。
印象城
万科都荟四季周边汇集印象城、万科网红社区商业V盟荟等繁华商业配套，汇聚了各种国际品牌、美食餐厅、时尚购物等多元化业态。居民可以在这里轻松享受购物、美食、娱乐等多种消遣方式，丰富业态一应俱全，满足了居民生活的各种需求。
万科太师三附小学效果图
再教育方面，万科在区域内共计规划了2所小学，三所幼儿园。值得一提的是，其中一所小学就位于万科都荟四季项目门口，现已签约太师三附小，未来完全可以实现“出家门，进校门”！
成熟内城+纯低密洋房产品+商业教育完善配套，太原市场已经至少五年没有出过这样的项目了。
未来，可能也很难再有！