住在龙城 2020/2/3 13:45:00
一个朋友准备买一个商铺，去看了好多，好多，都给他一个感觉，就是价格有点贵了；
他算了一下租金，大概需要20-30年才能收回，作为商业投资，是有点慢了，按照租售比计算也算是正常；
但是折合贷款和利息之后，又会增加一些时间，当然也可能十几年后租金涨了；
也有可能被另外的商业模式革命；
他觉得价格有点贵，是根据一般的常理计算的，同样的区域，非主干道的价格和主干道一样贵；
他觉得有问题，这不是明显坑人吗？
实际真还不是这样的，这样卖开发商，有好多层的意思，哦；
一是定价故意虚高法则；
这也是一个惯例，开发商卖底商的时候，都是要超前跃进个2到3年的价格销售，为什么呢？
这也是为什么房价会贵的一些原因；
开发商都是最求，利润最大化的，那么就会把价格定的大约是3年后的一个定价；
我们在开发商那边的时候，也是这么玩的；
这也不奇怪，谁也不傻，一般会买底商的人，都是有头脑的人，另外也是长线投资的人；
他们要么在规划部门有关系，要么经高人指导，会优先进入；
而且，还会和开发商砍价，那就是集体购买，一买就是10套，你不卖后悔死你；
这类的情况，针对那些开发商经济实力差的，是一则好消息，也愿意谈判，也愿意让价出售；
但是单套，单套的买，不好意思，买上3年内想卖出去，一定亏钱，而且不好出手；
二是开发商定高价格，也是为了等待时机；
有的开发商，发现当下卖出去可能会卖不到高价格，故意做高价格，等待商机；
一旦周边的氛围起来了，再出手卖掉轻而易举；
这类情况，一般都是一些稍微有点智慧的开发商，主要是不差钱的；
也有的开发商，直接就免租出去了；
只要你装修，2年内免租金，专门打造行业细分市场，这类开发商属于操控性开发商；
而且会聘请专业的团队负责招商和管理；
2年后的结果，随着人群的稳定性，开始收租金，也开始卖出，会卖的一个好价格；
因为是带租约出售，上手就能收租金，非常的有意思；
三是买底商，5年内持有期，一卖就伤肉；
这是为什么呢？
这个只有咱知道，那就是定价的时候，就会虚高，或者说透支了3年后的房价，你若是3年内买卖；
不好出手是一方面；
即使能出售，溢价的能力也会有限，再加上税费，买家一般会要求税费卖家承担；
这个世界永远都是一个规则；
那就是谁着急，谁割肉，因为买底商的人都是有城府的，买不买都可，卖家要卖的时候，一定是着急；
另外，商业房的买卖，绝没有住宅出手那么痛快。